地產(chǎn)經(jīng)緯丨9月上海新房價(jià)格環(huán)比領(lǐng)漲百城 二手房市場壓力猶存

新華財(cái)經(jīng)上海10月9日電（談瑞）在9月全國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)“新房結(jié)構(gòu)性上漲、二手持續(xù)調(diào)整、租賃熱度降溫”的背景下，上海作為核心城市的市場韌性持續(xù)凸顯。中指研究院最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，9月上海新建住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.82%，不僅在全國百城中位居首位，更帶動(dòng)十大城市新房價(jià)格均值實(shí)現(xiàn)0.38%的環(huán)比增長；二手住宅價(jià)格雖環(huán)比下跌0.48%，但跌幅在十大城市中處于較低水平，市場“以價(jià)換量”節(jié)奏相對平穩(wěn)；租賃市場則隨全國趨勢小幅調(diào)整，平均租金環(huán)比下跌0.26%，整體表現(xiàn)優(yōu)于多數(shù)重點(diǎn)城市。

展望四季度，多位受訪專家認(rèn)為，上海樓市大概率會(huì)延續(xù)“新房穩(wěn)中有升、二手逐步筑底、租賃平穩(wěn)運(yùn)行”的態(tài)勢。長期來看，上海在人口、產(chǎn)業(yè)、配套等方面的優(yōu)勢將持續(xù)為房地產(chǎn)市場提供支撐，“好城市+好房子”的市場機(jī)會(huì)將更加凸顯，上海樓市的韌性與成長性有望在未來一段時(shí)間內(nèi)持續(xù)領(lǐng)先全國主要城市。

新房價(jià)格環(huán)比領(lǐng)漲百城 優(yōu)質(zhì)改善型項(xiàng)目持續(xù)入市

從新建住宅市場來看，上海9月的表現(xiàn)尤為突出。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，9月上海新建住宅平均價(jià)格達(dá)到60690元／平方米，樣本價(jià)格中位數(shù)為56000元／平方米，環(huán)比漲幅0.82%，這一漲幅不僅遠(yuǎn)超全國百城新建住宅0.09%的平均環(huán)比漲幅，也高于北京（0.06%）、廣州（0.32%）等其他一線城市，在百城新建住宅價(jià)格環(huán)比漲幅榜單中位列第一。

從市場驅(qū)動(dòng)因素來看，行業(yè)人士表示，9月上海加快推出優(yōu)質(zhì)改善型項(xiàng)目，成為拉動(dòng)新房價(jià)格結(jié)構(gòu)性上漲的關(guān)鍵。例如近期招商蛇口旗下“康定壹拾玖”、越秀地產(chǎn)與華潤置地聯(lián)合開發(fā)的“翡雲(yún)悅府”、中海地產(chǎn)打造的“中海?云邸玖章”等多個(gè)定位中高端的改善型項(xiàng)目集中入市，憑借優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)、核心的區(qū)位配套以及品牌房企的背書，吸引了大量改善型需求入市，推動(dòng)新房市場成交保持活躍。

從同比數(shù)據(jù)來看，上海新建住宅價(jià)格的優(yōu)勢更為明顯。9月上海新建住宅價(jià)格同比上漲11.01%，不僅在十大城市中排名第一，更是大幅領(lǐng)先全國百城2.68%的同比漲幅，較同為一線城市的北京（2.36%）、廣州（1.50%）分別高出8.65個(gè)、9.51個(gè)百分點(diǎn)，即使與同比漲幅6.01%的成都相比，也領(lǐng)先5個(gè)百分點(diǎn)。

這一數(shù)據(jù)表明，過去一年，上海新建住宅市場的成長性在全國主要城市中處于領(lǐng)先地位，市場對上海優(yōu)質(zhì)住宅資產(chǎn)的信心持續(xù)增強(qiáng)。業(yè)內(nèi)人士分析稱，從市場供需來看，一方面，上海作為中國經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易中心，人口持續(xù)凈流入帶來的剛性需求與改善需求疊加，為新房市場提供了堅(jiān)實(shí)的需求支撐；另一方面，上海在土地供應(yīng)端持續(xù)優(yōu)化結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)保障優(yōu)質(zhì)宅地供應(yīng)，2025年上半年房企在上海競得的多宗核心地塊，在四季度逐步入市后，有望進(jìn)一步補(bǔ)充新房市場的優(yōu)質(zhì)供應(yīng)，為后續(xù)市場穩(wěn)定運(yùn)行提供保障。

二手房市場壓力猶存 調(diào)整幅度相對溫和

與新房市場的亮眼表現(xiàn)不同，上海二手住宅市場仍處于調(diào)整階段，但壓力相對可控。

數(shù)據(jù)顯示，9月上海二手住宅平均價(jià)格為57908元／平方米，樣本價(jià)格中位數(shù)為52758元／平方米，環(huán)比下跌0.48%，同比下跌3.85%。從環(huán)比跌幅來看，這一數(shù)據(jù)在十大城市中處于較低水平，低于武漢（-1.18%）、天津（-1.11%）、南京（-1.05%）等城市，僅高于杭州（-0.38%）；從同比跌幅來看，也低于武漢（-9.69%）、南京（-9.52%）、天津（-6.17%）等多數(shù)十大城市，市場調(diào)整幅度相對溫和。

分析認(rèn)為，從市場運(yùn)行特征來看，上海二手住宅市場仍面臨高掛牌量的壓力，“以價(jià)換量”仍是當(dāng)前市場的主要交易邏輯。不過，與全國多數(shù)城市相比，上海二手住宅市場的需求基礎(chǔ)更為扎實(shí)。上海作為人口凈流入城市，剛性購房需求持續(xù)存在，同時(shí)部分改善型需求在出售原有二手房后轉(zhuǎn)向新房市場，也為二手市場帶來一定的交易活躍度。從價(jià)格穩(wěn)定性來看，上海二手住宅價(jià)格的抗跌性較強(qiáng)，例如，9月上海二手住宅價(jià)格環(huán)比跌幅較全國百城0.74%的平均跌幅收窄0.26個(gè)百分點(diǎn)，表明上海二手住宅市場在全國范圍表現(xiàn)出了較強(qiáng)韌性。

上海市2025年以來逐月二手房成交套數(shù)

租賃市場平穩(wěn)調(diào)整 小戶型更受青睞

租賃市場方面，9月上海住宅租賃市場隨全國大市呈現(xiàn)小幅調(diào)整態(tài)勢，但整體表現(xiàn)平穩(wěn)。數(shù)據(jù)顯示，9月上海住宅平均租金為83.13元／平方米／月，樣本租金中位數(shù)為75.62元／平方米／月，環(huán)比下跌0.26%，同比跌幅則在1.0%以內(nèi)，在50個(gè)重點(diǎn)城市中，這樣的租金表現(xiàn)堪稱穩(wěn)健。

從全國范圍來看，9月全國50個(gè)城市住宅平均租金環(huán)比下跌0.39%，跌幅較8月擴(kuò)大0.24個(gè)百分點(diǎn)，上海0.26%的環(huán)比跌幅不僅低于全國平均水平，也低于西安（-1.22%）、溫州（-1.12%）、南昌（-0.92%）等城市，僅高于蘇州（-0.04%）、昆明（-0.09%）等少數(shù)城市。

從租金結(jié)構(gòu)來看，上海不同面積段的租金表現(xiàn)則有所分化，例如，30平方米以下的小戶型租金環(huán)比上漲0.40%，30-60平方米的中小戶型租金環(huán)比上漲0.05%，而60-90平方米、90-140平方米的戶型租金則分別下跌0.14%、0.33%，這一差異反映出當(dāng)前上海租賃市場以剛需型需求為主，小戶型住宅更受租客青睞。

對于租賃市場小幅調(diào)整的原因，市場普遍認(rèn)為其主要受季節(jié)性因素影響。

業(yè)內(nèi)人士表示，9月學(xué)齡家庭租住高峰期結(jié)束，部分短期租賃需求退出市場，導(dǎo)致租賃市場熱度有所下降，這一趨勢在全國多數(shù)核心城市均有體現(xiàn)，上海也不例外。不過，考慮到外來人口持續(xù)涌入上海帶來的穩(wěn)定租賃需求，從長期來看，上海租賃市場的需求基礎(chǔ)依然穩(wěn)固。例如在張江科學(xué)城、虹橋商務(wù)區(qū)、臨港新片區(qū)等產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)域，租賃需求明顯更為旺盛。

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編輯：葛佳明

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