地產(chǎn)經(jīng)緯丨剛需低總價引領(lǐng)！上海11月二手房成交創(chuàng)半年新高

新華財經(jīng)上海12月1日電（談瑞）在傳統(tǒng)“金九銀十”經(jīng)歷了相對清淡行情的背景下，上海二手房市場在11月迎來逆勢反彈。數(shù)據(jù)顯示，當月二手房網(wǎng)簽成交量創(chuàng)下今年5月以來的半年新高，剛需低總價房源成為成交主力，市場呈現(xiàn)出“成交放量、掛牌收縮、價格回調(diào)”的特征。

業(yè)內(nèi)分析認為，這一行情表現(xiàn)既反映出上海樓市潛在購房需求依然堅挺，也表明市場自發(fā)調(diào)整過程中性價比逐漸成為核心邏輯，預計年底前市場活躍度有望維持。

成交放量突破兩萬套，掛牌量價同步調(diào)整

上海市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示，2025年11月，上海二手房網(wǎng)簽成交合計22943套，環(huán)比10月的18483套上漲約24%，創(chuàng)下自今年5月以來的成交套數(shù)新高。盡管與去年11月的27050套相比仍減少了4107套，但在二季度以來市場階段性成交清淡的背景下，這樣的反彈表現(xiàn)超出行業(yè)預期。

從成交節(jié)奏來看，11月上海二手房市場表現(xiàn)尤為穩(wěn)健。工作日成交量基本都穩(wěn)定在500-600套區(qū)間，周末更是持續(xù)保持900套以上的高位運行，月末翹尾態(tài)勢明顯。其中11月最后一周（11月24日–11月30日）成交5557套，創(chuàng)下月內(nèi)周成交最高紀錄，強勁的上升勢頭也為12月市場奠定了基礎(chǔ)。從全年維度觀察，11月是今年第5個成交量跨過2萬套大關(guān)的月份，其成交體量已經(jīng)與去年“929新政”后的10月基本相當。

成交端活躍，與掛牌端的有效收縮形成了鮮明呼應(yīng)。房價查詢服務(wù)應(yīng)用程序兔博士App監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至11月30日，上海二手房掛牌總量約為16.96萬套，為最近半年來首次跌破17萬套整數(shù)關(guān)口。

業(yè)內(nèi)人士表示，盡管掛牌量仍處于歷史相對高位，但其連續(xù)多月逐步消化的趨勢值得關(guān)注，這一變化直接反映出房東端行為邏輯的轉(zhuǎn)變。此前市場中非理性降價拋售的情況有所收斂，部分房東對當前價格預期趨于理性，或選擇觀望，或降低心理預期后再行掛牌。另外，據(jù)頭部中介門店近期反饋，新增掛牌房源中“急售”占比也有所下降，更多房東選擇拉長掛牌周期，這也印證了市場主體對樓市止跌回溫的判斷正在增強。

不過，在價格方面，調(diào)整態(tài)勢仍然較為明顯。兔博士App數(shù)據(jù)顯示，上海11月二手房掛牌均價為58025元／平方米，仍處于下跌通道。在買方市場特征日益凸顯的背景下，“以價換量”成為部分房東促成交易的主要選擇，這一策略也推動整體掛牌均價持續(xù)走低，為剛需群體入市創(chuàng)造了有利條件。

剛需低總價引領(lǐng)成交熱潮，“老破小”成為性價比優(yōu)選

成交結(jié)構(gòu)的變化折射出當前上海二手房市場的核心驅(qū)動力。上海鏈家最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，11月上海二手房市場剛需化特征突出，總價300萬元以下的二手房成交占比高達60%，成為絕對主力。事實上，這一比例已較近年水平顯著提升，充分反映出剛需群體在市場調(diào)整期的入市意愿正在持續(xù)釋放。

回顧近三年來上海二手房市場的成交結(jié)構(gòu)演變軌跡，300萬元以內(nèi)二手房的成交占比呈現(xiàn)明顯走高態(tài)勢，從三年前的36%左右已經(jīng)逐步攀升至如今的約60%，凸顯出剛需市場的強勁韌性。與之相對應(yīng)，其他價位段的成交份額均有不同程度的下滑，其中受影響最為明顯的是300萬元-500萬元價位段。數(shù)據(jù)顯示，該價位段此前與300萬元以下房源的成交占比不相上下，但如今二者已形成明顯差距，部分500萬元-800萬元價位段的成交份額也被剛需房源擠壓。

剛需房源的熱銷，得益于價格回調(diào)帶來的性價比提升，尤其是部分房齡較長的房源租售比回到合理范圍。

以浦東新區(qū)濰坊一村為例，2025年11月，該小區(qū)一套35.91平方米的一居室曾以143萬元成交，較前期價格明顯回調(diào)，與此同時，該面積段房源近期月租金約為3700元，據(jù)此測算，其租售比已超過3%，投資價值顯著提升。

這樣的案例在上海二手房市場中并非個例。經(jīng)過本輪市場周期調(diào)整，不少“老破小”房價回調(diào)而租金水平并未同幅度下跌。一降一穩(wěn)之間，租金回報率明顯拉高。據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計，目前上海二手房市場上部分房源的租售比能達到2%-3%，與商業(yè)貸款利率水平接近；如果購房者選擇全款支付或使用公積金貸款，利率與租售比甚至能達到微妙平衡。

“租金回報率和按揭利率的對比，確實是當下對房價止跌判斷的重要線索，畢竟歸根結(jié)底不動產(chǎn)依然是利率定價的?！?a href="http://thelittlewhitechapelweddings.com/quote/stockdetail/index.html?code=601901.SS&codeName=方正證券&type=5&crumb=股票,方正證券&announ=lc" target="_blank" style="color:#3875B0;">方正證券地產(chǎn)首席分析師王嵩表示。

綜合各方分析人士觀點，不難發(fā)現(xiàn)，租售比的改善顯著提升了房源的投資屬性和居住性價比，由此吸引了兩類群體入市：一是剛需自住群體，價格回調(diào)有效降低了購房門檻；二是穩(wěn)健型投資客，在資本市場波動加大的背景下，具備穩(wěn)定現(xiàn)金流的優(yōu)質(zhì)二手房成為資產(chǎn)配置的重要選擇。

對此，業(yè)界分析普遍認為，11月上海二手房市場的高成交量主要源于市場自發(fā)調(diào)整，價格回歸合理區(qū)間后，被抑制的剛需需求逐步釋放，這足以說明上海樓市的購房需求依然堅挺。隨著市場供需關(guān)系持續(xù)優(yōu)化，價格調(diào)整到位的優(yōu)質(zhì)房源成交預計將持續(xù)活躍，“量穩(wěn)價跌”的格局可能在短期內(nèi)延續(xù)，但市場整體將逐步向更健康、更理性的方向發(fā)展。

?

編輯：李一帆

?

聲明：新華財經(jīng)（中國金融信息網(wǎng)）為新華社承建的國家金融信息平臺。任何情況下，本平臺所發(fā)布的信息均不構(gòu)成投資建議。如有問題，請聯(lián)系客服：400-6123115