地產(chǎn)經(jīng)緯丨被指“強(qiáng)制退租且拒付違約金”？魔方公寓、租客、業(yè)內(nèi)專家等多方回應(yīng)

新華財(cái)經(jīng)上海11月28日電（談瑞）近日，一則標(biāo)題為“上海魔方公寓暴雷了？”的帖子在小紅書等社交平臺(tái)持續(xù)發(fā)酵，引發(fā)廣泛關(guān)注。有魔方公寓西藏南路店租客發(fā)帖稱，該門店以業(yè)主不再續(xù)約為由，強(qiáng)制退租且不賠付任何違約金，住戶群也已被解散。

新華財(cái)經(jīng)調(diào)研魔方公寓西藏南路店多位租客后獲悉，該門店確實(shí)正在向租客進(jìn)行一對(duì)一通知，要求最晚在12月31日前完成搬遷。門店主張根據(jù)租賃合同約定，雙方在提前一個(gè)月通知的情況下解除合同，互不承擔(dān)違約責(zé)任。

魔方公寓的運(yùn)營(yíng)主體魔方生活服務(wù)集團(tuán)向新華財(cái)經(jīng)回應(yīng)稱：“近期少量早期項(xiàng)目因業(yè)主不再續(xù)約，以及我們正在進(jìn)行房源結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性優(yōu)化，故涉及了對(duì)應(yīng)門店的閉店安排。目前公司經(jīng)營(yíng)正常，部分門店的閉店不影響我司整體運(yùn)營(yíng)，同時(shí)魔方還在積極拓展新項(xiàng)目，有幾家新門店即將開業(yè)?！?/p>

目前，輿論焦點(diǎn)在于：魔方公寓西藏南路店為何停運(yùn)？租客主張違約金是否合理？租金及押金退款處理方式如何？魔方公寓運(yùn)營(yíng)近況究竟如何？圍繞上述疑問，新華財(cái)經(jīng)展開多方調(diào)研。

魔方公寓西藏南路店為何停運(yùn)？租客是否已被提前告知？

涉事的魔方公寓西藏南路店并非普通商業(yè)公寓，而是屬于上海市保障性租賃住房項(xiàng)目。根據(jù)上海市保租房供給體系，該項(xiàng)目屬于“民企納管”類型——魔方公寓承租房源改造后，納入政府保租房監(jiān)管體系，享受政策支持的同時(shí)接受監(jiān)管。

通過隨申辦App“保障性租賃住房服務(wù)”板塊查詢得知，該門店共提供203套房源，均為一居室戶型，面積區(qū)間12.11平方米至44.81平方米，月租金3600元至6410元。項(xiàng)目公告顯示，其屬于“轉(zhuǎn)化類項(xiàng)目”，納入隨申辦平臺(tái)前已實(shí)際供應(yīng)，已出租180套。

而在近日引發(fā)關(guān)注的關(guān)于“上海魔方公寓西藏南路店強(qiáng)制退租且不賠付任何違約金，住戶群也被解散”的帖子里，發(fā)帖人提供的聊天截圖顯示，名稱為“上海西藏南路店5F家人群”的群聊中，門店工作人員發(fā)布通知稱，“為增加工作效率，后續(xù)我們將進(jìn)行一對(duì)一對(duì)接，此群暫時(shí)解散”。在隨后的一對(duì)一溝通中，門店工作人員給出的退租理由是“收到業(yè)主方關(guān)于不再續(xù)約的通知，本公寓將依據(jù)合同約定，在租期屆滿后停止運(yùn)營(yíng)”。

圖為租客發(fā)帖提供的聊天信息

對(duì)于租客“強(qiáng)制退租”的指責(zé)，魔方公寓相關(guān)負(fù)責(zé)人向新華財(cái)經(jīng)介紹，位于上海市黃浦區(qū)制造局路833弄26號(hào)的魔方公寓西藏南路店（立項(xiàng)名稱為“米寓國(guó)際青年社區(qū)黃浦濱江店”）是魔方公寓早期入市的項(xiàng)目，魔方公寓與房東方于2019年簽訂保底托管經(jīng)營(yíng)協(xié)議，明確合約期至2025年12月31日，且房東方近期明確告知合約到期后不再續(xù)約。因此，這家門店停止運(yùn)營(yíng)屬于合約屆滿后正常關(guān)店。

圖為魔方公寓提供的該門店相關(guān)托管協(xié)議

相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，該門店在租客簽約時(shí)，均已告知租客可能的到期停運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)該門店近期已經(jīng)停止接收新的租客。

新華財(cái)經(jīng)調(diào)研獲悉，部分租客在今年年中續(xù)簽租賃合同時(shí)，確實(shí)收到門店工作人員關(guān)于可能到期停運(yùn)的口頭提醒，但正式書面通知是在本周內(nèi)收到。也有部分新近簽約的租客稱，并不知悉此事，直到本周接到門店一對(duì)一通知或在網(wǎng)絡(luò)上看到相關(guān)信息后主動(dòng)詢問才知道門店即將停運(yùn)。

違約金、租金及押金成為爭(zhēng)議焦點(diǎn)

魔方公寓及多位受訪租客向新華財(cái)經(jīng)出示的租賃合同顯示，租賃執(zhí)行“押一付三”模式，即租金按季度支付、租賃保證金為1個(gè)月租金。雙方均確認(rèn)，租金及押金繳納全程沒有涉及金融機(jī)構(gòu)的類似“租金貸”的服務(wù)。

相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“魔方生活服務(wù)集團(tuán)始終秉持對(duì)租戶負(fù)責(zé)的經(jīng)營(yíng)理念，優(yōu)先保障租戶利益不受損害，按合同約定，會(huì)將剩余租金和押金足額返還。除退還押金外，也提供魔方其他門店備選，并給予相應(yīng)折扣和提供搬家服務(wù)?！?/p>

不過，部分租客對(duì)退款執(zhí)行效率存在疑慮。有租客向新華財(cái)經(jīng)表示，盡管魔方公寓承諾將在退租完成后7個(gè)工作日內(nèi)足額返還剩余租金和押金，但網(wǎng)絡(luò)上存在其他門店租客反映退租后款項(xiàng)遲遲未能到賬的評(píng)論。對(duì)此，新華財(cái)經(jīng)向魔方公寓相關(guān)負(fù)責(zé)人求證，相關(guān)負(fù)責(zé)人表示經(jīng)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)核查，未發(fā)現(xiàn)上述情況。

關(guān)于租客提出的違約金賠付主張，相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)稱，魔方公寓西藏南路店與租客簽訂的租賃合同采用《上海市保障性租賃住房租賃合同示范文本（2022個(gè)人版）》這一上海市保租房統(tǒng)一范本。根據(jù)雙方在補(bǔ)充條款中關(guān)于違約責(zé)任條款的約定，雙方提前一個(gè)月通知解除合同的，互不承擔(dān)違約責(zé)任。由于門店于11月25日通知租客最晚在12月31日前完成全部搬遷事宜，已履行提前一個(gè)月通知義務(wù)，故無(wú)支付違約金的義務(wù)。

新華財(cái)經(jīng)咨詢的兩位法律人士認(rèn)為，如租賃雙方確已就提前一個(gè)月通知?jiǎng)t可解除合同且互不承擔(dān)違約責(zé)任達(dá)成一致，則具有法律效力。

魔方公寓經(jīng)營(yíng)近況究竟如何？

2024年夏季，有媒體曾報(bào)道稱深圳、廣州等地的個(gè)別魔方公寓及旗下微客青年公寓門店因欠租遭遇業(yè)主不定時(shí)斷水?dāng)嚯姟＝?，上海地區(qū)的部分門店也傳來(lái)閉店消息。

魔方公寓相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋稱，2024年個(gè)別門店的糾紛源于早期項(xiàng)目合同與后疫情時(shí)期政策不匹配。在經(jīng)濟(jì)上行周期，魔方公寓與部分房東簽訂的租賃合同中，約定了較長(zhǎng)的支付周期（如半年一付、一年一付）及較高的租金遞增比例；而疫情后，國(guó)家出臺(tái)“一次性收租不得超過三個(gè)月”“租金需進(jìn)入監(jiān)管賬戶”等規(guī)范政策，因而魔方公寓與房東協(xié)調(diào)調(diào)整支付方式。

“當(dāng)時(shí)部分國(guó)企房東已通過降低租金、縮短支付周期等方式與我們達(dá)成一致，但部分個(gè)人房東拒絕協(xié)商，甚至采取斷水?dāng)嚯姷燃みM(jìn)手段，將矛盾激化牽連租戶?！?相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，后續(xù)企業(yè)已與相關(guān)業(yè)主方完成和解并調(diào)整支付方案。與之相比，此次上海西藏南路店閉店不存在合同爭(zhēng)議或欠款問題。上海西藏南路店租約到期，業(yè)主自主選擇不續(xù)約，屬于商業(yè)合作的正常終止。

另外，相關(guān)負(fù)責(zé)人坦言，受住房租賃市場(chǎng)調(diào)整影響，部分門店前期投入成本過高、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)不及預(yù)期，企業(yè)選擇關(guān)閉此類門店，屬于“戰(zhàn)略層面的主動(dòng)戰(zhàn)線收縮”，并非市場(chǎng)擔(dān)憂的“企業(yè)暴雷”。其強(qiáng)調(diào)，目前公司經(jīng)營(yíng)正常，部分門店的閉店不影響公司整體運(yùn)營(yíng)，同時(shí)魔方還在積極拓展新項(xiàng)目，有幾家新門店即將開業(yè)。

一位行業(yè)資深人士指出，住房租賃行業(yè)本身利潤(rùn)微薄，保障性租賃住房作為民生工程，在租金定價(jià)、押金管理等方面有著更為嚴(yán)格的規(guī)范，這對(duì)企業(yè)平衡市場(chǎng)化運(yùn)作與民生保障提出了更高要求，企業(yè)應(yīng)當(dāng)持續(xù)關(guān)注并合理管控現(xiàn)金流。

據(jù)魔方公寓提供的運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)顯示，集團(tuán)旗下主力品牌“魔方公寓”“9號(hào)樓公寓”“魔爾公寓”目前已進(jìn)駐全國(guó)20余個(gè)核心城市，運(yùn)營(yíng)房源超8萬(wàn)套，在住租戶突破10萬(wàn)人，目前全國(guó)節(jié)點(diǎn)出租率在90%以上。

值得一提的是，魔方生活服務(wù)集團(tuán)曾于2022年9月、2023年4月兩度向港交所遞交上市申請(qǐng)。相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，審核均已通過，兩次申請(qǐng)均因當(dāng)時(shí)港股市場(chǎng)未及公司預(yù)期而主動(dòng)放棄。對(duì)于未來(lái)上市計(jì)劃，相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前暫無(wú)明確時(shí)間表，企業(yè)會(huì)持續(xù)觀察市場(chǎng)環(huán)境，等待更合適的契機(jī)。

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編輯：林鄭宏

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