地產(chǎn)經(jīng)緯丨“抄底”時(shí)機(jī)已至？投資型買家積極布局上海商業(yè)地產(chǎn)

新華財(cái)經(jīng)上海7月30日電（談瑞）恰逢利率下行、核心資產(chǎn)價(jià)值調(diào)整的周期節(jié)點(diǎn)，以上海為代表的一線城市商業(yè)地產(chǎn)正迎來投資風(fēng)口。多家商業(yè)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)發(fā)布的研究報(bào)告顯示，投資型買家正積極“抄底”上海核心物業(yè)，其中不乏外地國資、險(xiǎn)資巨頭甚至個(gè)人買家。展望后市，具有長久期、低波動(dòng)和現(xiàn)金流穩(wěn)定等特性的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的，或?qū)②A得更多投資者青睞，成為其“穿越周期”的必要選項(xiàng)。

恰逢其時(shí)，各路投資者積極“抄底”

位于上海南京西路商圈的百年地標(biāo)仙樂斯廣場，近日已被廈門市屬國企象嶼集團(tuán)收入囊中。據(jù)克而瑞資管數(shù)據(jù)，象嶼集團(tuán)以21億元的價(jià)格，通過股權(quán)交易方式成功收購仙樂斯廣場的98.68%股權(quán)，成交單價(jià)約為3萬元／平方米。

仙樂斯廣場位于南京西路388號，前身是1936年竣工的仙樂斯舞廳（上海四大歌舞廳之一），現(xiàn)有建筑于2001年竣工，有商場和辦公樓兩大部分，是一棟集餐飲、娛樂、生活配套、辦公于一體的商辦綜合體。

據(jù)悉，仙樂斯廣場原由基匯資本、太盟投資以及高盛商業(yè)銀行投資部門組成的外資財(cái)團(tuán)持有，賣方曾于2014年擬以30億元出售給某地產(chǎn)公司但交易未果，又在2023年啟動(dòng)整售并報(bào)價(jià)28億元，由于產(chǎn)權(quán)分散、結(jié)構(gòu)復(fù)雜，經(jīng)歷多次談判周折才最終成交。但在近年來房地產(chǎn)市場震蕩周期下，其最終成交價(jià)較峰值已折價(jià)三成。

積極“抄底”上海商業(yè)地產(chǎn)的不止廈門國資，昆山國資近期也以14億元的對價(jià)，從萬科手中接過了云集了眾多跨國公司和產(chǎn)研機(jī)構(gòu)的上海金橋萬創(chuàng)中心。

金橋萬創(chuàng)中心位于上海自貿(mào)區(qū)擴(kuò)容板塊，是萬科布局上海金橋板塊的首個(gè)地標(biāo)性產(chǎn)業(yè)園區(qū)，園區(qū)內(nèi)現(xiàn)入駐有康寧、普立萬、上海產(chǎn)業(yè)技術(shù)研究院等企業(yè)及機(jī)構(gòu)。此次交易的接手方昆山市眾六資產(chǎn)管理有限公司，由昆山市周莊投資發(fā)展集團(tuán)有限公司全資控股，而后者則分別由昆山市周莊鎮(zhèn)人民政府持股88%、蘇州市財(cái)政局持股12%。

在利率下行且優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)稀缺的背景下，險(xiǎn)資也不約而同地加大了對優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)的投資力度。

新華財(cái)經(jīng)發(fā)現(xiàn)，根據(jù)中國保險(xiǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)披露的信息，以發(fā)布日期計(jì)，截至7月30日，年內(nèi)已有建信人壽、平安人壽、太平洋人壽等多家保險(xiǎn)公司發(fā)布了16份關(guān)于大額不動(dòng)產(chǎn)投資的信息披露公告，較去年同期增幅明顯。除此以外，還有不少險(xiǎn)資通過設(shè)立基金或投資公募REITs等方式布局不動(dòng)產(chǎn)。

就上海而言，友邦保險(xiǎn)通過其參與成立的“中信金石基金·瓴寓國際租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施Pre-REITs基金”，投資了位于上海松江的租賃住宅柚米社區(qū)，房源共計(jì)2252套，總建筑面積超13萬平方米。中郵保險(xiǎn)作為領(lǐng)投機(jī)構(gòu)，攜手中東財(cái)團(tuán)阿布扎比投資局，斥資過百億人民幣，拿下上海市靜安核心區(qū)地鐵上蓋物業(yè)博華廣場。大家保險(xiǎn)收購包含上海閔行天街在內(nèi)的四個(gè)房地產(chǎn)合資項(xiàng)目的49%股權(quán)，也于年初獲得合資方加拿大養(yǎng)老金計(jì)劃投資委員會(huì)同意。

多家商業(yè)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)發(fā)布的上半年上海房地產(chǎn)市場報(bào)告顯示，今年上半年投資型買家積極布局上海核心物業(yè)。戴德梁行表示，上半年投資型買家成交額占比超過八成，保障性租賃住房、可散售公寓、商業(yè)地產(chǎn)成為熱門標(biāo)的。

值得注意的是，除了上述國資及險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)，私人投資者也在上海大宗交易市場中占據(jù)了一席之地，尤其是在公寓／住宅板塊以及酒店交易板塊。上半年上海共錄得3個(gè)酒店交易，全部為私人投資者購入的金額在1億元至3億元的精品酒店，且均為帶租約出售、現(xiàn)金流穩(wěn)定的標(biāo)的。

穿越周期，尋機(jī)布局自有章法

國壽投資保險(xiǎn)資產(chǎn)管理有限公司研究團(tuán)隊(duì)在其先前發(fā)布的研報(bào)中表示，?從長久期的資產(chǎn)配置視角看，國內(nèi)不同層級城市商業(yè)地產(chǎn)核心業(yè)態(tài)的全投資收益率存在差異：一線城市辦公、零售、物流物業(yè)的預(yù)測收益率分別為5.7%、6.5%和7.6%；二線城市對應(yīng)業(yè)態(tài)則分別為6.5%、5.9%和7.2%。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，在當(dāng)前市場環(huán)境下，利率持續(xù)下行趨勢導(dǎo)致傳統(tǒng)固定收益類資產(chǎn)收益率不斷承壓走低。?相形之下，具備長期穩(wěn)定收益特征的核心不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)，如一線城市核心地段的寫字樓、購物中心等，展現(xiàn)出相對吸引力：?其資產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)性顯著低于股票、債券等高波動(dòng)性資產(chǎn)；在經(jīng)濟(jì)不確定性時(shí)期，能依靠穩(wěn)健的租金收入提供持續(xù)的現(xiàn)金流支持；在經(jīng)濟(jì)步入復(fù)蘇周期時(shí)，?又具備資產(chǎn)價(jià)值提升的潛在空間。

從近年全國主要城市大宗商業(yè)地產(chǎn)交易來看，上海占比持續(xù)領(lǐng)先，其優(yōu)質(zhì)商辦的流動(dòng)性具有明顯市場優(yōu)勢。因此，各路投資者近期積極尋機(jī)布局上海的優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)，?正是基于對其核心價(jià)值、流動(dòng)性優(yōu)勢和長期發(fā)展?jié)摿Φ睦硇耘袛啵衅鋬?nèi)在邏輯。?

對于下半年的上海商業(yè)地產(chǎn)大宗交易市場，戴德梁行認(rèn)為，部分外資基金持有的折價(jià)辦公項(xiàng)目有望達(dá)成交易，從而推動(dòng)下半年辦公類別在大宗交易總量中的占比回升；與此同時(shí)，前期盈利良好的實(shí)力企業(yè)也會(huì)持續(xù)將上海作為資產(chǎn)配置地的首選，特別是國內(nèi)低息環(huán)境有望給內(nèi)資買家創(chuàng)造良好的融資杠桿。此外，長租公寓、保障型租賃住房、商場等公募REITs底層資產(chǎn)，將持續(xù)受到機(jī)構(gòu)投資者的關(guān)注；法拍市場則將進(jìn)一步受到私人投資者的關(guān)注，特別是小金額、提升空間大的項(xiàng)目將成為投資主流。

仲量聯(lián)行華東區(qū)投資及資本市場負(fù)責(zé)人孫翎也表達(dá)了相似觀點(diǎn)。“大宗市場目前面臨著一系列趨勢性變化，其中最突出的一點(diǎn)是小規(guī)模項(xiàng)目的活躍度會(huì)越來越高，交易也會(huì)越來越頻繁?！睂O翎表示，私人買家及企業(yè)類買家正在踴躍地進(jìn)入這個(gè)市場，其單體交易的金額偏好集中在5億元以下的體量。

圖為京東資產(chǎn)交易平臺司法拍賣網(wǎng)頁近期結(jié)束項(xiàng)目截圖

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編輯：李一帆

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